คู่มือการซื้อบ้านบนเกาะพะงัน

เริ่มต้นจากการที่การซื้อบ้านบนเกาะพะงันจำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสามารถแนะนำคุณตลอดกระบวนการทางกฎหมายได้ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความซับซ้อนและโดยทั่วไปยังไม่มีการกำกับดูแลอย่างทั่วถึง
เมื่อพูดถึงธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย จุดเน้นของการซื้อขายมักอยู่ที่ที่ดินและตัวบ้าน อย่างไรก็ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทยได้กำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ แม้ว่าชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองและพัฒนาที่ดินได้ แต่ก็ยังมีข้อยกเว้นบางประการ

ในฐานะชาวต่างชาติ คุณมี 2 ทางเลือกในการซื้อบ้านหรือวิลล่าบนเกาะพะงัน:

1. สัญญาเช่าระยะยาว

ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่า 30 ปี โดยได้รับความคุ้มครองในลักษณะเดียวกับผู้ถือกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ สัญญานี้สามารถต่ออายุหรือขยายได้อีก 2 ครั้ง ทำให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองที่ดินได้สูงสุด 90 ปี หลังจากสัญญาสิ้นสุดลง จะไม่สามารถอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้ เนื่องจากสินทรัพย์หลักได้ถูกแยกออกจากกองทรัพย์แล้ว

2. บริษัทจำกัด

ในประเทศไทย การจัดตั้งบริษัทจำกัดเป็นทางเลือกที่อาจไม่เหมาะกับผู้ที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด ที่ดินกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อถือครองในนามชาวต่างชาติ จะจดทะเบียนในนามของบริษัท
เนื่องจากผู้ลงทุนรายเดียวสามารถถือหุ้นได้สูงสุดเพียง 49% วิธีนี้จึงต้องมีผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติ 2 คนขึ้นไป อย่างไรก็ตาม กรรมการผู้จัดการของบริษัทซึ่งควบคุมสิทธิออกเสียงและหุ้นประเภทอื่น ๆ จะเป็นผู้มีอำนาจควบคุมทรัพย์สินทั้งหมด

แม้ว่ากฎหมายจะห้ามชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน แต่ก็มีข้อยกเว้นหากเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

หากชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านสามารถจดทะเบียนและโอนแยกจากที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ได้ โดยกระบวนการโอนต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย การโอนต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และต้องจดทะเบียนการโอนกับสาขาหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด

เจ้าของปัจจุบันและผู้ซื้อบ้านต้องดำเนินการตามขั้นตอนปกติที่สำนักงานที่ดิน เมื่อต้องการขายและโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารที่มีอยู่แยกจากที่ดิน มิฉะนั้น ผู้พัฒนาหรือบุคคลที่สามซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจะเป็นเจ้าของอาคารนั้นโดยชอบด้วยกฎหมาย

การหาบ้านหรือวิลล่าบนเกาะพะงัน

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และโดยเฉพาะบนเกาะพะงัน เติบโตขึ้นอย่างมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จากการที่มีชาวต่างชาติและนักลงทุนจำนวนมากต้องการมาอยู่อาศัยที่นี่ หรือใช้ประเทศนี้เป็นบ้านพักตากอากาศ แม้ว่าหลายคนต้องการมีบ้านบนเกาะพะงัน แต่สิ่งสำคัญมากคือคุณควรพิจารณาประเด็นต่อไปนี้เมื่อซื้อบ้าน:

เมื่อมองหาคำแนะนำด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ควรปรึกษาทนายความที่มีใบอนุญาตและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงอยู่เสมอ ความรู้ของพวกเขาจะช่วยคุณค้นหาข้อเสนอที่ดีที่สุดและปกป้องผลประโยชน์ของคุณระหว่างการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอน

ลองหาข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อมองหาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ดู Thailand Real Estate Outlook, Real Estate Glossary และ Real Estate FAQs สิ่งเหล่านี้จะช่วยขยายทางเลือกของคุณทั้งในด้านประเภทอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่หรือทำเลที่เหมาะสม

เมื่อมองหาบ้านในประเทศไทย อย่าลืมศึกษาเกี่ยวกับข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงคดีความที่มีค่าใช้จ่ายสูง ควรถามคำถามที่ถูกต้อง และพิจารณาทั้งข้อดีและข้อเสียของข้อเสนอและดีลต่าง ๆ อย่างรอบคอบ

โปรดทราบว่าปัญหาหลายอย่างที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการซื้อบ้านบนเกาะพะงันสามารถหลีกเลี่ยงได้ หากคุณเริ่มมองหาบ้านตั้งแต่เนิ่น ๆ และอย่าลืมตรวจสอบกฎหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

การจัดตั้งบริษัทไทยของคุณ

ควรติดต่อทนายความเสมอก่อนลงนามในเอกสารใด ๆ หลังจากที่คุณเลือกบ้านที่ต้องการซื้อแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองบ้านในชื่อตนเองได้ แต่บริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทยของพวกเขาสามารถถือครองได้ 
ประเทศไทยมีรูปแบบนิติบุคคลทางธุรกิจหลายประเภท โดยบริษัทจำกัดของไทยเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากที่สุด บริษัทจำกัดต้องเป็นไปตามข้อกำหนดเฉพาะในการจดทะเบียนธุรกิจ สำหรับชาวอเมริกัน สนธิสัญญาไมตรีไทย-สหรัฐฯ ยังคงมีผลบังคับใช้ และยังมีประเด็นด้านการเงินที่ต้องพิจารณา ดังนั้นควรศึกษาภาษีนิติบุคคลในประเทศไทย หากคุณวางแผนจะทำมากกว่าการถือครองบ้าน หรือจำเป็นต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าเพื่อให้บริษัทมีสถานะดำเนินการอยู่ บริษัทต้องประกอบธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะบริษัทที่ไม่มีการดำเนินงานอาจถูกเพิกถอนออกจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้ และส่งผลให้ทรัพย์สินของบริษัท รวมถึงบ้าน ตัวอย่างเช่น อาจถูกชำระบัญชี

การซื้อบ้าน

หลังจากจดทะเบียนบริษัทจำกัดของไทยแล้ว ตัวแทนส่วนใหญ่มักให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์หลายอย่าง ดังนั้นควรติดต่อทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณทันที 
ก่อนลงนาม พวกเขาจะทำการตรวจสอบโฉนดและทบทวนเงื่อนไขต่าง ๆ การตรวจสอบโฉนดมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นกระบวนการที่ช่วยให้ผู้ซื้อทราบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ โปรดสังเกตประเภทของเอกสารสิทธิที่ใช้ในประเทศไทย ซึ่งแบ่งออกเป็นประเภทต่อไปนี้:

โฉนดที่ดิน (Chanote หรือ Nor Sor 4)
เอกสารสิทธิประเภทนี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองอย่างสมบูรณ์เหนือทรัพย์สิน ทำให้สามารถจัดการหรือใช้ประโยชน์ได้โดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้อื่น

Nor Sor 3 Gor
เอกสารนี้ออกให้สำหรับที่ดินที่กำลังรอการออกเอกสารสิทธิสมบูรณ์ ตราบใดที่พร้อมจะเปลี่ยนเป็นโฉนดสมบูรณ์ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สามารถขาย โอน หรือจำนองได้ในลักษณะเดียวกับที่ดินที่มีโฉนดกรรมสิทธิ์สมบูรณ์

Nor Sor 3 
เอกสารนี้แตกต่างจาก Nor Sor 3 Gor ตรงที่กรมที่ดินยังไม่ได้ทำการรังวัด จึงทำให้ที่ดินยังไม่มีแนวเขตที่ชัดเจน
สิทธิครอบครองเป็นคำทางกฎหมายที่หมายถึงความสามารถในการครอบครองบางสิ่ง เอกสารสิทธิประเภทนี้เป็นประเภทที่แนะนำน้อยที่สุด เนื่องจากไม่ได้รับการรับรองจากกรมที่ดิน แต่รองรับโดยการชำระภาษีให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

หากคุณกำลังซื้อบ้านตั้งแต่ยังไม่ก่อสร้างเสร็จ คุณจะต้องได้รับคำปรึกษาทางกฎหมายเกี่ยวกับโครงการก่อนการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ต้องพิจารณา หากต้องการคำนวณว่าคุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเท่าใด ให้ใช้เครื่องคำนวณค่าโอนอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่คุณจะเริ่มกระบวนการซื้อบ้านในประเทศไทย อย่าลืมติดต่อสำนักงานกฎหมายที่มีชื่อเสียง

การโอนกรรมสิทธิ์

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ในประเทศไทย สำนักงานที่ดินเป็นหน่วยงานราชการเพียงแห่งเดียวที่รับผิดชอบในการดำเนินการและทำให้การโอนอาคารเสร็จสมบูรณ์ สำหรับการโอน จำเป็นต้องใช้เอกสารดังต่อไปนี้:

เอกสารบ้านไทยและเอกสารอสังหาริมทรัพย์ทางราชการ รวมถึงหนังสือเดินทาง/บัตรประจำตัวของเจ้าของและผู้ซื้อ โฉนดที่ดิน ทะเบียนบ้าน และใบอนุญาตก่อสร้าง

การโอนกรรมสิทธิ์บ้านถือเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคำนวณจากราคาขายที่จดทะเบียนหรือราคาประเมิน 

มูลค่าประเมินของบ้านที่สำนักงานที่ดินใช้พิจารณานั้นกำหนดจากหลายปัจจัย รวมถึงทำเล จำนวนชั้น พื้นที่ใช้สอย และวัสดุที่ใช้

โปรดทราบว่าหลังจากที่คุณดำเนินธุรกรรมเสร็จสิ้นแล้ว คุณ